ALQUILERES: UN PROYECTO SINIESTRO

 

Por Juan Manuel Otero

siniestro, tra.

(Del lat. sinister, -tri).

1. adj. Dicho de una parte o de un sitio: Que está a la mano izquierda.

2. adj. Avieso y malintencionado.

Un siniestro proyecto de ley ha ingresado por la Mesa de Entradas del Senado de la Nación con fecha 22 de diciembre de 2011, bajo Expediente 5 – Nº 2906/11, suscripto por los senadores nacionales María Rosa Díaz y Osvaldo Ramón López. Se trata de la absoluta y total reforma de la Ley de Locaciones Urbanas y su articulado nos remite a épocas superadas, propias de los ya históricos soviets, cargadas de una abusiva e innecesaria intervención estatal en desmedro de la tradicional doctrina de la lícita y libre voluntad de las partes, la cual se ve limitada de tal forma que, sin lugar a dudas, su probable sanción hará desaparecer del mercado a los inversores de bienes inmuebles destinados a la locación, con gravísimas consecuencias para la industria de la Construcción, la actividad inmobiliaria, y obviamente la reducción alarmante de fuentes de trabajo.

La autonomía de la voluntad, conforme pacífica, unánime y coincidente doctrina, no debe limitarse más que por motivos imperiosos y las restricciones deben reducirse a su mínima expresión. Las convenciones privadas legítimas que se asumen libremente son “Ley para las partes”, sin embargo, de prosperar este mamarracho jurídico, se habrá firmado el certificado de defunción del ágil, seguro y tradicional contrato de locación. No en vano, cada vez que se intentó limitar los efectos de la libre contratación, las consecuencias fueron funestas.

Establece el proyecto en su artículo 3º un plazo mínimo de tres años para todos los contratos, inclusive aquellos en que las partes le hayan fijado una menor duración o que se encuentran en vigencia cualquiera sea el plazo fijado, su duración será de tres años. Esta decisión disfrazada de “inclusión social” como gustan llamar los esbirros de palacio, no hará otra cosa que retirar del mercado las unidades amuebladas que generalmente se alquilan en forma temporaria a turistas y estudiantes e inclusive a quien debe permanecer en determinada localidad por cuestiones familiares, de atención médica, o participación en cualquier actividad temporaria. Estas habituales contrataciones también habrán sido fulminadas.

Advierte el proyecto en siguientes artículos que los derechos sociales y el interés social tienen supremacía sobre el derecho de propiedad, al cual le ponen restricciones y límites, aclarando asimismo que “los inmuebles, como bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas de las personas prevalecen sobre la consideración de los mismos como bienes de cambio” (Art. 6º). Dado que “Derechos Sociales” e “Interés Social” son conceptos difusos y de una amplitud generosa, abiertos a todo catedrático del derecho, de la sociología o cualquier ciencia humanística que decida explayarse sobre el tema, las posibilidades de interpretación o definición son múltiples, todas válidas respetables aunque se contradigan entre sí. Es fácil imaginar en el actual estado de la justicia en nuestro país, las consecuencias de un conflicto por el cual un inquilino pretenda limitar el derecho de propiedad del propietario, basando su reclamo en algún Derecho o Interés Social.

A partir del art. 7º se impone la inevitable intervención del Estado en todas las contrataciones, quien podrá efectuar las “observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan”. Es así como el Estado omnipresente supera la voluntad de las partes y torna innecesaria la participación de profesionales del derecho o de las Ciencias Económicas en la elaboración de contratos de locación. Menos aún de Profesionales de la actividad inmobiliaria. Cualquier deficiencia en la redacción del contrato será subsanada por el Estado. Siempre bajo los postulados de esta ley aunque contraríe la voluntad de las partes.

Establecida la obligatoria intervención estatal por sobre los particulares en la simple celebración de un contrato de locación, se fija el plazo de 30 días de suscripto el mismo para pedir la intervención. Y en su artículo 9º dispone que la falta de intervención estatal ocasionará la pérdida para el locador, en favor del Estado, de los alquileres devengados por todo el tiempo de la demora y hasta el momento de su homologación y registro. Es esta una inconstitucional usurpación y una afrenta gravísima al derecho de propiedad y de igualdad ante la ley. Se complementa asimismo con la obligación del inquilino de pagar los alquileres en la Oficina de Registro, sin derecho a reclamo o recupero por parte del propietario (art. 10º).

Otra abusiva limitación consiste en fijar un precio máximo de locación, el que no podrá superar una 180 ava parte del “Valor de Reposición”, valor que por supuesto fija el Estado en base a los m2 del inmueble locado y al costo de construcción, restándole a esa suma un 2% por cada año de antigüedad (arts. 14 y 15).

Este disparatado mecanismo nos hace reflexionar respecto a las consecuencias de su aplicación. Por ejemplo, podemos decir, sin temor a equivocarnos que siendo el costo de la construcción un valor amplio y relativo, resultaría idéntico “Valor de reposición” para inmuebles de diversa conformación, sea por agregados en su terminación, sea por el estado de uso en que se encuentre, por la ubicación geográfica, diseño arquitectónico y demás múltiples variantes y características de cada inmueble, todos ellos se medirían con la misma vara y todos tendrían el mismo valor locativo pese a las considerables diferencias entre uno y otro, diferencias que desde siempre fueron tenidas en cuenta a la hora de celebrar un contrato. El rasero pasará por sobre todos ellos sin distinción alguna. Siendo el costo del metro cuadrado de construcción similar independientemente del lugar de emplazamiento del inmueble, tendrán igual valor locativo los inmuebles de Puerto Madero que los de Floresta o Villa Soldati, sólo deberán tener igual superficie construida.

Es la aplicación del famoso adagio kirchnerista: Nivelar para abajo.

La otra observación resulta tal vez hilarante, pero no es por ello menos seria: Supongamos que el propietario de un departamento sito en el Edificio Kavanagh resuelve ponerlo en alquiler. Presuroso se presenta ante la Oficina respectiva para que el Estado le fije el “Valor de Reposición” deseoso de cumplir con la flamante norma. Sea cual fuere dicho valor, su entusiasmo se hará trizas al descontar el 2% por cada año de antigüedad. Si se inauguró en el 1936, lleva a la fecha 76 años de gloriosa vigencia. El 2% por cada almanaque caído nos da la friolera de un 152% como el porcentaje a descontar. El propietario, aparentemente, por aquello de los “Derechos” e “Intereses” sociales, le debe pagar mensualmente al inquilino el 52% del valor de reposición. Y ni que hablar del Pasaje Barolo construido en 1923. Es fácil sacar la cuenta. En los inmuebles que lleven erguidos 50 años, la locación será gratuita.

Finalmente podríamos hablar de las distintas y multitudinarias oficinas a crearse con el fin de ejercer el control estatal sobre estos contratos.

Aunque esto habla a favor del proyecto. En diversos artículos de la ley se crean: a) El Registro Público de Contratos de Alquiler; b) El Registro Público de Inmuebles de Alquiler; c) La Dirección de Viviendas Alquiladas. Todos bajo control de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal.

Y lo positivo es que todos los martilleros, arquitectos, agrimensores, Maestros mayor de Obra, pintores, plomeros, albañiles, abogados y cuantos más ciudadanos queden sin trabajo a causa de esta ley, podrán llenar los cuadros de estos flamantes organismos estatales. Experiencia al respecto es lo que les sobra, claro que también les sobrará tiempo ocioso…

Tengo ante mí el proyecto ingresado y me extraña sobremanera la ausencia de la hoz y el martillo junto a las firmas de los presentantes.

Proyecto de Ley.pdf

 Fuente: Informador público